Casi la mitad del costo de construir una vivienda corresponde a impuestos y aportes

Construir una vivienda en Argentina implica afrontar una elevada carga tributaria que incide de manera directa en el precio final de la obra. Según un estudio elaborado en mayo de 2026, el 48,92% del costo de construcción de una casa corresponde al pago de impuestos y aportes a la seguridad social.

El informe, elaborado por los economistas Nadin Argañaraz y Andrés Mir, analizó el caso de una vivienda unifamiliar de 130 metros cuadrados bajo el supuesto de que todos los integrantes de la cadena productiva cumplen con la totalidad de sus obligaciones fiscales y previsionales. El resultado muestra que, sobre un costo estimado de 1.940.454 pesos por metro cuadrado, aproximadamente 949.358 pesos se explican exclusivamente por la carga tributaria y previsional.

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El mayor peso corresponde a la seguridad social

El trabajo señala que el componente más significativo es el vinculado a los aportes y contribuciones a la seguridad social, que representan el 26,7% del precio final de la obra. En otras palabras, más de la mitad del peso fiscal total proviene de los costos laborales asociados al sistema previsional.

A ello se suman los impuestos nacionales, cuya incidencia alcanza el 15,44% del precio final. Dentro de este grupo, el IVA representa el mayor porcentaje, con una participación del 9,85%, seguido por el Impuesto a las Ganancias, que explica otro 4,24%.

En tanto, los tributos provinciales aportan un 6,78% al costo final de la construcción. El principal es el Impuesto sobre los Ingresos Brutos, cuyo impacto supera ampliamente su alícuota nominal debido al denominado "efecto cascada".

Aunque la tasa promedio de Ingresos Brutos ronda el 2,34%, el estudio advierte que su aplicación en cada etapa de la cadena productiva provoca que su incidencia efectiva alcance el 5,42% sobre el precio neto de la obra.

El costo también alcanza al terreno

La presión fiscal no termina en la construcción. El informe sostiene que la compra, escrituración y tenencia del terreno también incorporan nuevos costos que varían según el tipo de proyecto.

Cuando un particular adquiere un lote para construir su vivienda, el proceso de compra, escrituración y mantenimiento del inmueble implica una carga equivalente al 9,3% del valor del terreno. Gran parte de ese costo corresponde al IVA y al Impuesto sobre los Bienes Personales.

Si posteriormente ese propietario decide vender la vivienda terminada, la comercialización agrega otro costo impositivo equivalente al 3,93% del valor de escrituración.

En el caso de los desarrolladores inmobiliarios, la carga también resulta significativa. El estudio indica que la compra y escrituración del terreno representa un costo del 7,8%, mientras que la venta de la unidad construida suma otro 6,32%.

Al integrar todas las etapas –adquisición del lote, construcción y comercialización– la incidencia tributaria y previsional alcanza el 41,71% del valor total que paga el comprador.

El impacto sobre los precios

Los autores sostienen que estos niveles de presión fiscal condicionan de manera decisiva la formación de precios en el mercado inmobiliario.

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Según el informe, el hecho de que más del 40% del valor de una vivienda nueva esté explicado por impuestos y aportes limita cualquier posibilidad de reducir los precios para facilitar el acceso a la vivienda.

Incluso plantean que, en un escenario hipotético en el que esos costos se redujeran y el beneficio se trasladara íntegramente al comprador, el valor final de las propiedades podría disminuir de manera considerable.

La falta de financiamiento, otro obstáculo

El estudio también identifica otro problema estructural: la escasez de financiamiento tanto para la construcción como para la compra de viviendas.

Desde la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) advierten que los bancos cuentan con pocas herramientas para financiar proyectos de largo plazo, ya que captan depósitos de corto plazo mientras los créditos para desarrollos inmobiliarios requieren plazos mucho más extensos.

Como consecuencia, existen pocas líneas específicas para desarrolladores y muchos proyectos no llegan a concretarse.

En el segmento de los créditos hipotecarios, la situación tampoco muestra una recuperación significativa. La entidad sostiene que la oferta continúa siendo insuficiente y que una parte importante de las familias no logra cumplir con los requisitos exigidos para acceder a un préstamo.

Las propuestas del sector

Frente a este escenario, Camarco propuso implementar un esquema de securitización de hipotecas utilizando recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses y del Fondo de Asistencia Laboral (FAL), sin comprometer recursos del Tesoro Nacional.

La iniciativa plantea que los bancos otorguen los créditos, agrupen esas hipotecas en títulos financieros y luego las vendan a inversores institucionales, generando nuevos fondos para continuar prestando.

Durante BATEV 2026, el ministro de Economía, Luis Caputo, también impulsó alternativas para ampliar el financiamiento del sector. Propuso que desarrolladores, bancos y sociedades de bolsa constituyan fondos hipotecarios o inmobiliarios que puedan complementarse con recursos provenientes del FGS y de organismos multilaterales como el Banco Mundial o el Banco Interamericano de Desarrollo.

Según sostuvo el funcionario, el objetivo es canalizar parte del ahorro privado hacia el financiamiento de viviendas y generar un mercado de créditos hipotecarios de largo plazo que contribuya a dinamizar la construcción y el acceso a la vivienda.