Mercado inmobiliario: afirman que el fin del cepo genera mayor transparencia en las operaciones

Desde hace varios años los precios de las propiedades se tasan en dólares. Fue una tendencia que comenzó en ciudades como Buenos Aires y Córdoba, y a partir del 2019 se extendió a todo el país, incluyendo a la provincia de Entre Ríos. Tener un valor de referencia más estable de los inmuebles, en un contexto que estuvo marcado por la inflación y las sucesivas devaluaciones en los últimos cinco años, fue el principal objetivo de esta decisión del mercado inmobiliario.

Con el cepo a la divisa norteamericana y un mercado paralelo que aún maneja valores superiores con respecto a los del mercado oficial, concretar una operación de compraventa de una casa, un departamento, un local comercial o un terreno, resultaba dificultoso, ya que en general la exigencia de pagar con billetes de dólar estadounidense muchas veces se transformó en un verdadero desafío, ante la falta de liquidez, generando muchas veces una distorsión de las inversiones.

El Congreso de Bienes Raíces será una plataforma para reflexionar sobre el sector inmobiliario.

Expectativas del mercado inmobiliario

Hoy esta situación se revirtió debido a que el acceso a esta moneda para individuos ya no tiene las restricciones que se mantuvieron durante tanto tiempo. Esto significa de alguna manera un estímulo para avanzar en transacciones en un mercado inmobiliario que ya registra una paulatina reactivación a partir de la implementación nuevamente de los créditos hipotecarios, a partir de mayo del año pasado.

“Si bien en el sector inmobiliario la devaluación inicial puede ser pronunciada, se gana en previsibilidad. Con un único referente cambiario, las operaciones inmobiliarias se podrán tasar de manera más transparente, lo que reaviva la confianza entre compradores y desarrolladores”, afirmó esta semana Leandro Molina, director comercial del sitio Zonaprop.

En esto coincidió María Paula Armándola, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos (CCPIER), quien explicó a UNO: “La salida del cepo trae mayor certidumbre, tranquilidad y transparencia en el tema de los precios y ante la posibilidad de conseguir los billetes en dólares para pagar”.

A su vez, observó: “No genera un impacto directo sobre la oferta o la demanda, como sí lo generan, por ejemplo, los créditos hipotecarios, que estimulan la demanda. Pero es una buena medida, que va en sintonía con la transparencia de los mercados”.

¿Pueden aumentar las propiedades?

Si bien se estima que las variaciones del dólar pueden impactar en los valores de los materiales y por ende en los costos de construcción, Armándola opinó: “Es factible porque sin duda suben los costos, pero los bienes inmuebles tienen una particularidad de descomposición del precio, a diferencia de una remera, por ejemplo, en donde se sube el costo de la tela y se vuelca enseguida al precio de la prenda".

Sobre este punto, aclaró: "En el caso del inmueble, tiene tres grandes variables que lo componen: en primer lugar las variables intrínsecas de la propiedad, que son las estructurales, es decir el material, la mano de obra, la distribución, la funcionalidad, todo lo que es propio en sí mismo del inmueble, que ahí esa variable se vería aumentada por el aumento del costo de los materiales y el aumento de la mano de obra. Después están las variables de la zona, variables extrínsecas de la propiedad, porque el inmueble tiene la particularidad que no lo podés mover, y si está en el medio de un lugar de mucha inseguridad y ausencia del Estado y tráfico de drogas, no vale lo mismo que una propiedad en el parque, por más que sea similar, con las mismas cosas, la misma distribución, la misma funcionalidad, no vale lo mismo porque el entorno le genera una externalidad negativa que le disminuye el precio. Y la tercera variable que influye sobre los bienes inmuebles es la situación del mercado, que ahí es donde la salida del cepo trae una claridad a ese grupo de variables”.

Acceso al crédito

Según Molina, de Zonaprop, “el resurgimiento del crédito hipotecario, particularmente a través de instrumentos como los UVA, se suma a este escenario de apertura: con una mayor oferta y la posibilidad de acceder legalmente a divisas, es factible que se impulse tanto la demanda como la inversión en créditos”.

Sobre esta reactivación del mercado a partir de los créditos hipotecarios a nivel local, la presidenta del CCPIER destacó: “El crédito aumenta directamente la demanda, y los sistemas bancarios hoy están más aceitados para otorgarlos con mayor facilidad, sin tantas trabas o burocracias. Al principio hubo como un proceso de adaptación de los bancos a los nuevos productos financieros, pero eso se está agilizando y las entidades están deseosos, entiendo yo, por lo que he hablado con algún gerente, de poder otorgar créditos. Mucha gente está tomándolos y está comprando. Hay muchísimas consultas y se están concretando operaciones”.

Acerca de cuáles son las propiedades más buscadas con fines de compra, precisó: “Los que más están saliendo son departamentos o casas fuera de bulevares”.