Alquileres: un debate de ciencia ficción

El Senado de la Nación debate la reforma de la Ley de Alquileres, que tiene media sanción de la Cámara de Diputados. Los cambios que se pretenden introducir son un síntoma de dos situaciones: el auge de los discursos ligados al liberalismo, por el cual se pretende dejar todo o casi todo en manos del mercado, y la imposibilidad de los últimos gobiernos de encontrar una solución al problema de la inflación, desde hace por lo menos ocho años.

Es claro que las modificaciones a la ley que se aprobaron en la Cámara baja son en perjuicio de la parte más débil que estampa su firma en un contrato de alquiler: el inquilino. Por un lado, se reduce de tres a dos años la duración de ese acuerdo de partes que no es tal. Esto significa tener que residir menos tiempo en una misma vivienda, enfrentar con mayor frecuencia las peripecias de la búsqueda de otro inmueble y de la posterior mudanza y, en el mejor de los casos, tener que someterse nuevamente a las condiciones de la otra parte para la renovación.

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La propuesta con media sanción también prevé que los precios dejen de actualizarse una vez al año para reverse cada cuatro meses. Esto atenta contra la previsibilidad: si una ventaja tiene la ley actual para el locatario es que paga lo mismo durante un año.

También se disuelve el Índice para Contratos de Locación (ICL), que toma en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) –la inflación del Indec– y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (Ripte) para establecer el porcentaje. El texto aprobado indica que “las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa”. Esos mecanismos pueden ser: el IPC, el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos, o “una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”. Esta propuesta legislativa en particular expresa el gran problema intrínseco de la propuesta general: habla de “convenir” y de “según las partes acuerden”, lo cual es una ficción. No existe en la vida real, salvo excepciones.

Se trata entonces de una simple desregulación de los contratos de alquiler, en la medida que la oposición consiguió cuando no tuvo los votos para directamente derogar la ley vigente. Al contrario de lo que establece ahora la norma, que fija cuál es el índice que se debe aplicar, el proyecto lo deja librado a lo que locador y locatario acuerden. En los hechos, esto significa que será siempre lo que le convenga al propietario o a la inmobiliaria, porque quien busca un lugar para vivir está en la posición más débil y quien tiene la vivienda es quien tiene la más fuerte. En esa negociación siempre gana el más fuerte. El inquilino podría no aceptar si no está de acuerdo, pero esto lo obligaría a deambular infinitamente en busca de las condiciones que le resulten convenientes. La escasez de oferta de inmuebles y la abundancia de familias que demandan vivienda contribuyen a perpetuar esta asimetría.

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Lamentablemente, la inflación altísima ha conspirado contra la continuidad de una norma que regula el mercado de alquileres. El objetivo de fijar reglas quedó eclipsado por niveles de aumento de precios que el gobierno nunca hasta ahora logró frenar. De esa manera, el locador ve que su renta se licúa a lo largo del año, mientras al locatario le resulta exorbitante el aumento anual que de golpe le aniquila sus modestos ingresos. A caballo de esta situación, los discursos libertarios (SIC) que sostienen que todo debe estar en manos del mercado agregan argumentos para poner a la opinión pública a favor de los cambios, ya que según el resultado de las PASO, hay muchos ciudadanos que estarían de acuerdo con esa ideología.

En realidad, lo que hace falta es más regulación, de manera de equilibrar la asimetría en la relación de fuerzas y garantizar el efectivo respeto del derecho a la vivienda digna. Todo lo demás es ciencia ficción.