Está frenada la demanda de alquileres del sector estudiantil

Pasaron 10 días del regreso a la presencialidad plena en las aulas entrerrianas en todos los niveles educativos y esto generó expectativas en el sector inmobiliario en Paraná, habida cuenta de que muchos de los estudiantes que llegan desde otras localidades de la provincia cursar una carrera optan por contratar alquileres de departamentos para vivir, y varios de ellos habían retornado a su lugar de origen con el sistema virtual de cursado.

Sin embargo, según indicaron desde el sector, aún no se reactivó esta demanda. Esperan que se empiece a movilizar a partir de diciembre, y sobre todo desde febrero o marzo. Sucede que la situación de las universidades “es bastante dispar”, según informaron desde una de las instituciones de la provincia, y aclararon que “fundamentalmente se volvió a la presencialidad plena en materias que necesitan el uso de laboratorios o tecnología que no se puede suplir desde la casa”. En una de las facultades de la Universidad Nacional de Entre Ríos (UNER) indicaron que no prevén “volver a clases presenciales en su totalidad porque funciona muy bien el sistema de virtualización”, y señalaron: “Sabemos que de otro modo podemos complicar la situación económica de las familias. Habrá mesas de examen presenciales en lo que resta de este año, pero la idea es retomar la presencialidad el año que viene”.

Al respecto, José María Armándola, vicepresidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos y propietario de una inmobiliaria, analizó: “El razonamiento es que debería haberse reactivado esta demanda, pero no lo notamos. Quedan dos meses y medio efectivos de clases y vemos que la gente va a tratar de llegar al año que viene sin hacer un nuevo contrato para ahorrarse el alquiler este tiempo”.

En este marco, señaló a UNO: “Normalmente la búsqueda de departamentos para alquilar de parte por los estudiantes comienza en diciembre, y en enero y febrero se reactiva. Pero vemos que esto se ha ido corriendo, ya que antes cuando había un poquito más de bonanza económica, en diciembre querían posicionarse y cerrar el contrato. Pero ahora y últimamente pasaba que llegaban a febrero para concretar algo para ahorrarse dos o tres meses. Y por ahí trataban de alquilar no en febrero sino a principios de marzo”.

No obstante, a pesar de esta caída en la demanda, observó que hay mucho menos disponibilidad en el mercado de inmuebles para viviendas en alquiler, y evaluó que la ley de alquileres N° 27.551, que entró en vigencia hace poco más de un año a nivel país, repercutió en esto: “Se han retirado muchos departamentos del mercado, y por otra parte, como los contratos se extendieron a tres años provoca que haya menos oferta”.

“Las dudas que surgen en los ajustes genera una gran inestabilidad y una inseguridad jurídica que ha afectado un mercado que estaba funcionando bien. Fue una intervención innecesaria y totalmente desacertada por parte de los legisladores”, lamentó Armándola, tal como lo hizo en otras oportunidades al referirse a la actual ley de alquileres, que entró en vigencia el 1° de julio de 2020 y trajo cambios sustanciales en los plazos de los contratos entre propietarios e inquilinos y también en los modos de actualización de los mismos: se estableció que el contrato para viviendas sea por tres años y la periodicidad de ajuste de los importes que debe pagar el locatario sean anuales, aplicándose el incremento a través del Índice para Contratos de Locación (ICL), “que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio”, según se explica en el sitio www.argentina.gob.ar.

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Precios

Hace un año atrás un departamento céntrico estándar en alquiler de un dormitorio costaba unos 12.000 pesos al inicio de un contrato. Consultado por los precios actuales, Armándola comentó que hay que pensar en una base de 15.000 pesos, más las expensas y tasas municipales.

Con respecto al importe que necesita el locatario para ingresar, abonando sellado y honorarios, explicó que para calcular el porcentaje del 1% de sellado (que puede ascender al 1,4% según la garantía), y los honorarios inmobiliarios del 5%, se toma el importe de alquiler inicial multiplicado por los 36 meses del contrato. En este sentido, en un alquiler de 15.000 pesos hay que pensar en un sellado de unos 5.400 pesos y los honorarios suman 27.000 pesos. En total, hay que contar como mínimo con 47.400 pesos. “Al aumentar de dos a tres años el plazo del contrato, los costos para ingresar se incrementan un 50%”, aclaró, y comentó: “Con respecto a los honorarios, podemos darles facilidades en las inmobiliarias, pero para el sellado tienen que ir con toda la plata junta y en eso se les hace un poquito más pesado”.

En referencia a la actualización de los montos de los contratos celebrados hace un año atrás, advirtió que ronda el 50% y sostuvo que “está muy por arriba de lo que marcaban los acuerdos de partes”. Sobre este punto, indicó: “Siempre venían por debajo de lo que son los índices, y en este monto el inquilino sale perjudicado. Antes tenía un ajuste más bajo y era mejor hacerlo cada seis meses que al año, y el propietario va percibiendo más actualizado su dinero”.

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En cuanto a los alquileres de locales comerciales, recordó que no se rigen la ley de alquileres N° 27.551 y si bien en ambos casos coinciden en que el plazo de alquiler es por tres años, los montos se pueden ajustar periódicamente acordándolo entre las partes.

En este marco, la crisis que provocó la pandemia hizo que se desocuparan locales y los propietarios tuvieron que bajar los precios para poder alquilarlos. Sobre esto, opinó: “Los valores de los locales comerciales, ahora que hay un paulatino recupero de la economía, tienen que reacomodarse, porque quedaron muy por debajo”.