Por el histórico déficit habitacional del país, son miles de personas y familias las que están obligadas a alquilar, en un mercado inmobiliario que desde hace un año se rige por la Ley Nº 27.551, llamada ley de alquileres, que entró en vigencia el 1° de julio de 2020 y trajo cambios sustanciales en los plazos de los contratos entre propietarios e inquilinos y también en los modos de actualización de los mismos.
Por la ley de alquileres, el ajuste anual ya ronda el 42%
El Índice para Contratos de Locación (ICL) que establece la ley de alquileres se actualiza a diario y subió un punto desde que empezó el mes
6 de julio 2021 · 23:04hs
La ley de alquileres rige para las viviendas.
En este marco, se estableció que la periodicidad de ajuste de los importes que debe pagar el locatario sean anuales. Y al cumplirse un año de la nueva normativa, desde principios de este mes se aplicó el incremento a través del Índice para Contratos de Locación (ICL), “que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de precios al consumidor y de salarios promedio”, según se explica en el sitio www.argentina.gob.ar.
El Banco Central de la República Argentinas (BCRA) publica a diario las variaciones del cálculo, y tomando en cuenta la inflación difundida por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) y las variaciones en los sueldos, al actualizarse los importes de alquiler de aquellos convenios en los que venció el año, se ubicó en un 41% a principios de este mes, pero ayer ya había subido un punto más y alcanzó el 42%.
Esto se puede verificar en el sitio web del BCRA o también en la página indicecontratoalquiler. com.ar, ingresando la fecha en que se rubricó el contrato y el importe inicial. Por ejemplo, para un alquiler pautado en 15.000 pesos mensuales para los primeros 12 meses, se deberá abonar durante el segundo año 21.300 pesos aplicando este 42%.
Si bien se trata de un porcentaje que quedó por debajo de la inflación, que de acuerdo a las últimas mediciones del Indec a mayo acumuló un incremento del 48,8%, supera los establecidos en la mayoría de los acuerdos paritarios.
Por otra parte, considerando que, en promedio, los montos de los alquileres en muchos casos tenían una variación de alrededor del 30% previo a la ley, el impacto en el bolsillo de los inquilinos fue mayor al esperado. Al respecto, José María Armándola, vicepresidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos (CCPIER) comentó a UNO: “Se cumplió ahora el primer año de la nueva ley, que ha ordenado solo lo que son los alquileres para lo que es vivienda, con el índice que es anual y se aplica una sola vez cada 12 meses”.
Este porcentaje, que se difunde a través del Banco Central de la República Argentina (BCRA) se actualiza a diario. Según sostuvo Armándola, “en la practica no ha causado problemas”, ya que los inquilinos están al tanto de que los contratos firmados a partir del 1° de julio de 2020 se rigen por esta variable; y los que fueron celebrados antes se respetan con lo que ya estaba establecido. No obstante, sobre el impacto en lo económico, analizó: “A lo mejor si la negociación de los precios de los alquileres hubiese seguido siendo como antes, que venía siendo un poquito más abajo de todos estos índices, era más conveniente. Pero la gente se va a ajustar al índice, porque además no se puede volver a tocar el valor por un año. Antes se daba que por ahí se podía cobrar un poquito menos, pero obviamente que durante el año va a quedar muy desfasado. Además en vez de contratar un alquiler por dos años, se tiene que hacer por tres. Si nosotros tuviéramos los índices y organismos de Suecia, sería otra cosa”.
Si bien las situaciones son diferentes en Buenos Aires y otras provincias, el corredor inmobiliario aseguró: “El mercado locativo venía funcionando perfectamente bien, y al impulsar esta ley complicaron algo que no tenía inconvenientes”.
“Que sea ahora la media de todo no quiere decir que sea justo con todos. Antes lo que hacíamos era ver caso por caso, cuánto ganaba el inquilino, cuánto pedía el propietario, y establecer un valor acorde, que siempre seguramente al inquilino le va a parecer alto y al propietario le va a parecer bajo, pero se podía consensuar. Pero hoy la negociación se terminó, porque el ICL define el porcentaje único para todos”, evaluó.
“Hoy el contrato se ejecuta de acuerdo a lo que dice la ley”, recalcó, y subrayó: “Si bien no se trata de que va a haber una diferencia tremenda entre este porcentaje y lo que se venía aplicando, creo que lo mejor que nos puede pasar es que nos permitan contratar libremente”.
Por otra parte, observó que el importe que debe abonar el inquilino al sellar el contrato también se incrementó, ya que se paga un porcentaje sobre la cantidad de meses del contrato: “Al ser ahora de tres años, el sellado aumentó el 50%, no porque haya subido el porcentaje, sino que al extenderse el tiempo de contrato se incrementa lo que hay que abonar, que se calcula sobre el monto del alquiler inicial multiplicado por 36 meses”, explicó.
Consultado acerca de si la extensión del plazo del contrato generó más dificultades al momento de que el inquilino consiga garantes, sostuvo que no han registrado inconvenientes por este tema: “Le pedimos a la gente garante propietario o dos garantes con recibo de sueldo, y todos los han conseguido. Está además la opción de una fianza, de un seguro de caución, pero nadie lo toma, porque tiene un costo”, aclaró.
Locales comerciales
Armándola recordó que los alquileres comerciales no están regidos por el ICL, sino que se van ajustando cuando las partes se ponen de acuerdo. “Hay libertad de contratación en eso. Lo que está ocurriendo en la actualidad es que, como los comercios estaban funcionado muy mal debido a la crisis por la pandemia, muchos locales se desocuparon o quedaron con muy baja rentabilidad y se está ajustando bastante por abajo de la inflación. También ha pasado en otros momentos que, cuando la cosas viene muy bien, se recuperaba”, indicó.
“Estos son los beneficios indirectos que se dan cuando está funcionando mal la economía: los precios van bajando, algunos negocios lamentablemente tienen que cerrar, pero otros lo aprovechan para reubicarse en un mejor lugar”, concluyó.