Hace un año atrás, el alquiler mensual de un departamento céntrico de un dormitorio en Paraná rondaba los 15.000 pesos. Hoy arranca en 30.000 para quienes deben firmar un nuevo contrato, en un mercado en el que los valores se distorsionaron frente a una ley fallida que rige desde julio de 2020.
El alquiler un departamento cuesta el doble que hace un año
Mientras el debate por la nueva ley se dilata, inquilinos y propietarios a merced de una norma fallida que distorsionó el mercado del alquiler de inmuebles.
9 de julio 2022 · 08:38hs
La Ley de Alquileres vuelve a la Cámara de Diputados.
En este contexto, Sergio Massa anunció, a fines de noviembre del año pasado, que el Gobierno iba a impulsar en el Congreso un nuevo proyecto que reemplace a la Ley Nº 27.551, llamada ley de alquileres. Se presentó como un tema urgente que generó grandes expectativas, sobre todo, considerando las duras críticas que tiene la norma actual.
Sin embargo, el tratamiento de esta iniciativa no fue incluida en el debate de la última sesión en la Cámara de Diputados de la Nación y se estima que recién en agosto se reanudará la discusión en torno a este tema, que no logró un consenso cuando fue abordado.
Mientras tanto, continúan los cuestionamientos desde el sector inmobiliario, pero también de muchos inquilinos que se vieron perjudicados por el ajuste del valor del alquiler según lo establece el Índice para Contratos de Locación (ICL), que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE). Sucede que este mes se sitúa en un 58,16% y supera ampliamente el 30% que solía aplicarse como porcentaje de aumento anual cuando se aprobó dicha ley.
En el caso de quienes deben renovar o firmar un nuevo contrato, las inmobiliarias advierten que los propietarios suelen anticiparse a la inflación y elevar considerablemente el precio. Y los inquilinos muchas veces deben aceptar estas condiciones, frente a un mercado que sufre una retracción en la oferta de inmuebles y en el que en ocasiones es una odisea encontrar un lugar para mudarse, sobre todo con el retorno a las clases presenciales en las universidades, que impulsan una demanda masiva del público estudiantil.
Sobre este punto, Saúl Hojman, referente de una de las inmobiliarias con mayor trayectoria en Paraná, señaló a UNO: “Una vez que el contrato venció, el propietario tiene la libertad de fijar un nuevo precio de alquiler. Para cubrirse, a veces piden valores más altos y los alquileres se vuelven más onerosos”.
“Ahí hay un quiebre en la secuencia del alquiler. Pero hay que tener en cuenta que si a alguien se le vence un contrato en un año, hay una pérdida del 50% del propietario con la inflación de ahora, ya que se va degradando el valor del alquiler durante 12 meses”, expresó.
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Esto explica por qué de un año a otro los precios de los alquileres en muchos casos llegaron a duplicarse: en un relevamiento realizado por UNO en septiembre de 2021, se podía conseguir un departamento céntrico de un dormitorio en la capital entrerriana a un valor del alquiler mensual de 15.000 pesos. Hoy arrancan en 30.000 pesos en promedio, según confirmó Hojman.
La situación es, por ahora, distinta para quienes firmaron un contrato el 1° de julio de 2021, por ejemplo: por un alquiler mensual de 15.000, al cumplirse un año, deben pagar desde ahora 23.723.40 pesos, aplicando el 58.16% del ICL.
Ante este panorama, Hojman sostuvo que “en las locaciones urbanas todos pierden” y analizó: “El costo de un alquiler es altísimo para los ingresos que tiene la gente. En un país empobrecido pasa eso. Hoy el valor de un alquiler es de 30.000 o 40.000 pesos, y el inquilino gana en promedio 80.000. Y a la vez, es plata del alquiler de una propiedad que no le rinde al inversor”.
El empresario también hizo referencia a los cambios que se piden desde el sector en la nueva ley, principalmente al que establece que los contratos entre locadores y locatarios vuelva a tener dos años de duración y no tres, como ocurre desde julio de 2020. “Al inquilino le resulta más costoso, porque al ingresar se debe hacer el cálculo de sellado y honorario en base a un contrato de tres años”, sostuvo, y recordó que sobre el costo total del contrato el locatario debe abonar 1,4% de sellado y un 5% de honorarios inmobiliarios.
En este marco, haciendo cálculos, quien alquila un departamento cuyo costo mensual es de 30.000 pesos –que cada año que dure el contrato se actualizará según el ICL–, necesita para ingresar 99.120 pesos: el monto total del contrato suma 1.080.000 pesos, y entonces el sellado será de 15.120 pesos y los honorarios de 54.000 pesos.
Debate pendiente
Desde los sectores inmobiliarios son críticos de las agrupaciones de inquilinos que reclaman mantener la duración del contrato por tres años, y Hojman opinó: “Quieren exponer ante la opinión pública que los inversores son grandes organizaciones que tienen 30 o 40 propiedades, pero en la mayoría de los casos en Paraná son personas que durante toda su vida ahorró dinero para comprar una, dos o tres propiedades para tener un pasar digno al jubilarse, ya que es muy poco lo que cobra un jubilado”.
Acto seguido, remarcó: “Lo que pasa es que realmente el sistema está en este momento pervertido, porque para el inversor hoy no es rentable y le lleva entre 40 y 50 años amortizar la compra de un inmueble. Y desde el punto de vista del costo del alquiler, para el inquilino es altísimo. Esto es enfrentar pobres contra pobres y todos pierden”.
Por último, remarcó que debería discutirse también que el Estado impulse posibilidades para que más gente acceda a una vivienda propia. “Hay que buscar una solución para que la gente pueda comprar su vivienda, que el Estado ayude financiando planes importantes, como fue en su momento el Procrear, porque al estar destruido hoy el valor del peso y con la inflación que hay, no existe opción de acceder a un crédito”, concluyó.