La volatilidad del dólar y la suba de las tasas enfriaron las ventas de inmuebles

El freno parcial a las líneas de crédito hipotecario a partir de los primeros días de septiembre, la suba de tasas y el endurecimiento de condiciones encendieron señales de alerta en un mercado inmobiliario, que había empezado a mostrar signos de recuperación. En los próximos meses se espera una reducción en el otorgamiento de préstamos, luego de que en el primer semestre de 2025 hicieron más de 19.000 operaciones a nivel país, lo que representó un incremento del 72% respecto al mismo período del año anterior. La situación se agrava con la volatilidad del dólar, que suma incertidumbre al sector y desalienta las inversiones, en un mercado que desde hace tiempo cotiza en moneda extranjera.

En este marco, especialistas afirman que de cara a las elecciones de este mes, la variación de la divisa será el principal factor que marque la tendencia general del costo de vida, generando tensión en los mercados.

La venta de inmuebles se retrajo frente a las subas del dólar y las subas de tasas de los créditos

Vanesa Erbes/ UNO

Impacto de las subas del dólar

Esta semana el dólar oficial se mantuvo en alza y alcanzó los 1.450 pesos para la venta en el Banco Nación. Los dólares financieros también subieron: el MEP aumentó a 1.523 pesos y registró una suba del 1,9% en una semana. En simultáneo, el contado con liquidación (CCL) llegó a los 1.573,08 pesos, es decir, subió un 2%.

En un contexto económico inestable, el sector inmobiliario se muestra expectante. La mirada está puesta en el rumbo que adopte la economía tras las elecciones, en busca de señales que permitan recuperar previsibilidad y sostener la inversión.

Panorama local

El mercado inmobiliario de Paraná no es ajeno al enfriamiento de la demanda que generan estas situaciones, que llevaron a que muchos compradores posterguen sus decisiones de inversión. Desarrolladores, inversores y familias miran con cautela un mercado que se mantiene en dólares pero que aún no refleja en sus precios la baja de los costos de construcción.

Saúl Hojman, propietario de una reconocida inmobiliaria de la capital entrerriana, señaló a UNO: “Las propiedades en este momento están todas cotizadas en dólares. Los precios en dólares teóricamente van bajando, pero todavía no impactaron en los valores de ventas finales porque el precio de costos de las unidades nuevas está muy cercano al precio de ventas. La gente está esperando a que se estabilice el mercado”.

En este marco, sostuvo: “A los productores se les hace muy difícil reponer una unidad nueva, porque al estar tan cercano el precio de los costos al de ventas, quedan limitados a vender con algún margen de ganancia, porque esto incrementa el precio y corren el riesgo de quedar fuera del mercado”.

El mercado inmobiliario está paralizado

No obstante, aclaró: “La demanda se venía moviendo bien pese a todas esas limitaciones, precisamente porque también venía empujando mucho las ventas el tema del acceso al crédito, pero ahora se frenó”.

En este sentido, los créditos hipotecarios fueron un motor clave para la actividad, que ahora se retrajo. Esta tendencia comenzó a advertirse sobre todo ante la suba de tasas, que revirtió el boom de otorgamientos de préstamos el año pasado. En 2025 muchos bancos privados han presentado tasas que superan el 15% más UVA para créditos hipotecarios, lo que desalienta a posibles tomadores. A su vez, se reporta que en algunos casos las condiciones de aprobación (scoring, antigüedad laboral, ingresos mínimos) se han vuelto más rígidas.

En cuanto a los precios, son disímiles, según las particularidades del inmueble, la ubicación, la antigüedad y otras variables. Para tener una referencia, un departamento usado de un dormitorio en el centro de Paraná arranca en los 40.000 dólares, mientras que las unidades nuevas se ubican cerca de los 70.000 dólares.

Según indican las inmobiliarias locales, las formas de pago varían: de las pocas transacciones que se concretan en la actualidad, algunas transacciones se cierran en dólar billete, otras en pesos al tipo de cambio del día.

Invertir en ladrillos

Hojman analizó que la caída de la rentabilidad al invertir en una propiedad para una futura renta también es un factor que desalienta las operaciones, aunque destacó que comprar un inmueble se percibe como una inversión más sólida ante otras opciones y un refugio de valor a largo plazo: “Hoy los inversores buscan rentabilidades del orden del 5% mensual, un objetivo difícil de alcanzar al momento de alquilar. Sin embargo, adquirir una propiedad sigue siendo percibida como una inversión segura y de resguardo de valor, por más que no sea la más rentable en términos inmediatos”.

En este sentido, el ladrillo es considerado un refugio frente a la volatilidad del peso. Aun cuando los alquileres en pesos se licúan por la inflación, el valor de la propiedad en dólares suele mantenerse en el tiempo. Al cotizarse en dólares, le da a muchos ahorristas la sensación de “guardar” su dinero en un activo tangible, menos expuesto a los vaivenes financieros, preservando su capital.

Demanda de alquileres

En Paraná, el mercado de alquileres se fue reacomodando tras la liberación de precios. Con respecto a la oferta y la demanda de alquileres en Paraná, Saúl Hojman destacó que “se normalizó”, y analizó: “Bajaron los precios en términos relativos: hoy una persona que gana un millón de pesos o más, puede alquilar una propiedad de 350.000 pesos”.

Sobre los contratos que se celebran en la actualidad, comentó a UNO: “En general las partes acuerdan hacer el contrato por dos años”. Y precisó que habitualmente se pautan ajustes cada tres o cuatros meses, aplicando el Índice del Costo de la Construcción (CAC), o el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

En cuanto los alquileres de locales comerciales, advirtió que si bien los estándares de ocupación permanecían bastante estables en el primer semestre, hoy existe una importante rotación en Paraná, debido a la caída de las ventas minoristas, sobre todo en algunos rubros como el textil, y las dificultades que enfrentan los comerciantes para afrontar los costos fijos.