Nadie controla a administradores de edificios

La construcción de edificios en los últimos años generó nuevos problemas de convivencia. Una nota publicada por UNO el 23 de junio daba cuenta de los conflictos más comunes. Sin embargo, a partir de la opinión y aporte de lectores, aparece entre los más destacados la regulación y el control de los administradores.
 

El aumento de las expensas sin que se tengan en claro los fundamentos, la falta de transparencia en los números, la aparición de nuevos fondos comunes para determinados arreglos y la continuidad a lo largo del tiempo del mismo administrador son algunas de las situaciones reflejadas.

El consorcio, el administrador y el encargado del edificio son tres actores principales que, de funcionar en forma correcta, evitarían confrontaciones o dilemas entre vecinos.
 

En primer lugar el que define al administrador es el consorcio, que a partir de la Ley de Propiedad Horizontal tiene una serie de pasos que se deben cumplir para su conformación. Sucede que a veces no realizan las asambleas en forma regular según lo establecido o directamente no funcionan.
 

Cuando se termina la construcción de un edificio se conforma el consorcio a partir de una asamblea de vecinos.
 

“El plazo del administrador es de dos años. Para continuar en su tarea puede ser reelecto por asamblea de consorcistas”, dijo a UNO, Luis Rychter, titular de una inmobiliaria de Paraná. Si la asamblea del consorcio no toma definiciones al respecto, porque no se junta, se renueva por dos años más al mismo administrador.

 

Figura legal
Hoy administran propiedades horizontales distintos profesionales: abogados, contadores, arquitectos, inmobiliarios. Por lo general, no viven en el edificio.
 

“Es muy heterogéneo y hay que tener una cierta especialización. Mantenimiento, normas contables, conocer conceptos básicos de administración, cuestiones en materia laboral”, señaló Rychter, y agregó: “El administrador es la figura legal del consorcio ante cualquier instancia u organismo. Es el firmante de las cuentas corrientes y tiene el manejo económico de los ingresos y egresos. Es depositario de esos dineros”.

Asimismo, no hay un sueldo determinado para administradores. Los honorarios también son aspectos a definir.

Entre las claves para evitar conflictos, Rychter destaca el contacto permanente con el consejo administrador.

De ahí también se desprende la necesidad de que este funcione correctamente. No hay, en principio, ninguna otra regulación por fuera del consorcio.

Tareas varias
El administrador es quien designa el personal encargado del edificio. Contrata o no prestadores de servicios. Es el que tiene al día el seguro de incendio, obligación por ley. Realiza las Liquidaciones de los cobros y expensas comunes o gastos extraordinarios. Es el que atiende las necesidad inmediatas, como garantizar los insumos para la limpieza.

Luis Rychter explica que por ejemplo, si se rompe un tablero eléctrico el administrador es quien toma la decisión de arreglarlo y no es necesario hacer una reunión del consorcio asamblea. Pero en su experiencia, sí es necesario para los problemas más estructurales que puedan llegar a aparecer.

La Ley de Propiedad Horizontal es la Nº 13.512.

Los problemas entre vecinos pueden llegar a buen puerto
El uso de los pasillos y espacios comunes como cocheras, humedades, la forma y el horario en se deben sacar los residuos, cómo se divide la terraza para colgar ropa, ruidos molestos a la siesta o de noche y la presencia de animales domésticos son los principales conflictos que atiende el Centro de Mediación (CM) que depende de la Defensoría del Pueblo de la Municipalidad de Paraná.
 

Los nuevos edificios, por ejemplo, tienen quinchos en sus terrazas, y como si fuera un club, el consorcio es quien debe regular su uso.
 

Desde el CM sostienen la importancia de que estén definidos los códigos de convivencia y que se puedan reunir en forma regular los consorcios. Dieron ejemplos, donde tuvieron que trabajar para la conformación de los mismos, sobre todo cuando se tenía que definir un administrador.
 

“A veces se alquila un departamento y quienes entran no conocen qué es lo que se pautó. Ahí se generan problemas”, dijo a UNO Emilio Ruberto del Centro de Mediación.
 

También agregó: “Hace un tiempo vino un administrador que tenía 10 edificios. Antes era un habitante del edificio. Ahora quizás hay algunos todavía, pero por lo general es alguien que es rentado y de afuera”.

Centro de Mediación
El conjunto de problemas que llegan hasta la Defensoría del Pueblo, cuando son de convivencia pasan directamente al Centro de Mediación.
 

Aseguran quienes trabajan en el lugar, que a veces con solo realizar las notas y enviarlas, donde se solicita a los vecinos que se presente a la mediación ya se empiezan a resolver los problemas denunciados.

Silvina Albornoz, otra mediadora del organismo municipal, dijo: “La frecuencia de conflictos denunciados es muy variable. La semana pasada entraron 15 problemas que empezamos a tratar, pero esta semana solo se presentaron tres”, acotó.

 

Reivindican al portero por sobre la contratación de firmas de limpieza
El explosivo crecimiento de edificios y el incremento de la población que habita en esas nuevas construcciones no coincide con el incremento de trabajadores del sector. Es que muchos edificios nuevos no tienen portero, y como reemplazo de su tarea contratan a una empresa de limpieza y a veces la cambian cada seis meses.
 

De todos modos, quién será el portero, encargado del edificio, lo decide el consorcio. Y el que lo contrata es el administrador. Lo mimo ocurre con las empresas de limpieza.
 

Hugo Ortega, del Sindicato Único de Trabajadores Edificios de Rentas y Horizontales (Suterh), dijo a UNO: “No hay un control hacia el administrador. Las reuniones del consorcio no se hacen siempre. Ocurre que a veces los consorcistas no hacen valer sus títulos de propietarios”.

Confianza
Asimismo, el dirigente sindical se manifestó en contra de la utilización de empresas de limpieza por fuera del encargado del edificio.
 

“Son empresas tercerizadas, se corren riesgos y no están bien asesoradas con los problemas que se puede acarrear dentro del consocio”, dijo Ortega.

Según se estima, en la capital provincial hay aproximadamente 140 trabajadores afiliados al Suterh. Sin embargo se calcula el doble de trabajadores que cumplen la función pero que no están registrados formalmente.
 

“Estamos tratando de reivindicar la figura del encargado. Es aquel que tiene la llave, el hombre de confianza de un edificio. El encargado sabe las funciones que debe cumplir”, sostuvo Hugo Ortega.