Ley de Alquileres: "La caída en la oferta se agudizará"

Inmobiliarios indican que los cambios a la Ley de Alquileres vigente no resolverán la escasez de inmuebles, y seguirán perjudicando a inquilinos y propietarios
12 de octubre 2023 · 06:19hs

La Cámara de Diputados de la Nación aprobó finalmente la reforma de la actual Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020. La nueva norma entrará en vigencia formalmente una vez publicada en el Boletín Oficial, un proceso que podría tomar alrededor de 40 días. Hasta que esto ocurra, los contratos que se firmen seguirán siendo de tres años y se ajustarán anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), pero una vez que los cambios se implementen, comenzará a regir el nuevo esquema de alquileres.

El proyecto ya había sido aprobado por el Senado, impulsando los cambios que van a regir cuando se reglamente. Entre los puntos principales de esta medida, se mantendrá en tres años la duración de los contratos, pero el valor del alquiler se actualizará cada seis meses utilizando el coeficiente Casa Propia, el mismo que utiliza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II.

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Se trata de una fórmula que tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. De esta manera, promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Si bien los cambios en la ley vigente se impulsaron para dar respuesta a una problemática que se profundizó en los últimos años, que es la escasez en la oferta de inmuebles para alquilar, desde Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) manifestaron su preocupación sobre el cambio en la forma de celebrar los contratos. En este marco su presidente, Iván Ginevra, expresó que no ve una mejora en la situación y teme que la oferta inmobiliaria pueda empeorar. “Este método podría resultar en pérdidas para los propietarios frente a la inflación y aumentar la informalidad, con acuerdos fuera de las inmobiliarias, dolarizados. Además, señaló que para los inquilinos podría ser más difícil encontrar una vivienda si no se renueva el contrato”, advirtió a Infobae.

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Por su parte, Paula Armándola, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos (CCPIER), aseguró a UNO: “No vemos de manera alentadora estas modificaciones a la actual ley. Quizás podemos estar equivocados y los legisladores están viendo algo que nosotros no, que seguramente no está pasando en Entre Ríos, al ser una ley nacional. Es difícil saber qué es lo que están considerando ellos al aprobar esta reforma”.

“Nosotros queríamos que la duración del contrato vuelva a ser de dos años porque veíamos que siempre funcionó bien así. Y esto además genera una movilidad de las distintas unidades, con una circularidad mayor”, añadió.

Asimismo, aclaró: “Hay que esperar a que se promulgue para que pueda entrar en vigencia, y vale que las leyes no son retroactivas, es decir, que todos los contratos que ya están firmados no se ven afectados para nada por cualquier accionar legislativo”.

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Sobre el ajuste semestral que se aplicará, teniendo en cuenta el coeficiente Casa Propia, evaluó que no implicará una mejora en la renta: “Los resultados matemáticos dan un impacto mucho más bajo, es una actualización mucho más suave. En la ecuación, esto quiere decir que si alguien invirtió toda la vida para tener un departamento para tener una renta, para complementar con eso una jubilación por ejemplo, o para llegar a fin de mes, va a ver disminuida su rentabilidad, y se va a ver afectado por la inflación”.

Asimismo, analizó: “Le puede convenir en el corto plazo al inquilino, pero si hoy ya hay escasez de oferta, se va a agudizar y esto definitivamente no le conviene”.

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La reforma de la Ley de Alquileres no conformó a todos los sectores

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Tendencia a la baja

Armándola analizó que actualmente la oferta se ve disminuida por varios factores, y sostuvo: “Uno de ellos es que la mercadería hoy tiene una rentabilización de 12 meses, y la duración de un contrato es extensa: es un 50% más de lo que era cuando eran 24 meses; y en este contexto el peso cada día vale menos el impacto es realmente muy negativo en lo que es la disposición de unidades nuevas. Por otro lado, tenemos el impacto de lo que sucedió en la pandemia, cuando hubo muchos desarrolladores y obras que se pararon y no se retomaron, afectó fuertemente el bolsillo del desarrollador y realmente sobrevivieron los grandes que tenían espaldas financieras para poder hacerlo. Entonces, hay una disminución de unidades nuevas, que son las del mediano plazo, y no están ingresando al mercado”.

Acto seguido, sostuvo: “Otro factor más en la caída de la oferta está en el movimiento de las reglas de juego, de la seguridad jurídica que tenía cada sector para poder desarrollarse y distribuirse en el tiempo. Sin dudas que el mercado de alquileres no la tiene por todo el manoseo político constante que ha habido en las reglas de juego. Y cuando esto pasa, el mercado se paraliza, ya que hay una contracción, se ven cuáles son las nuevas reglas, se analizan y se reevalúan las estrategias”.

Mercado local

Por otra parte, Armándola refirió que en el ámbito local la escasa oferta es similar a la que se registra a nivel país, y precisó: “La oferta sigue superada ampliamente por la demanda. Siempre hay constantes consultas para alquilar, y ahora que se acerca fin de año se viene el vencimiento de muchos contratos; también el inicio de las inscripciones para estudiar en las universidades y llegan más chicos para alquilar, o sea que crece aún más la demanda ante una oferta que es muy escasa”.

También mencionó que en muchos casos en que se vencen los contratos, antes de celebrar uno nuevo, al menos hasta que el panorama tenga mayor claridad tanto para inquilinos como para propietarios, se realizan prórrogas: “Si hay muy buenas relaciones por ahí entre propietarios e inquilinos, se acumulan un par de meses de prórroga, o sino la renovación; eso depende mucho de la relación, del cuidado del patrimonio que haya, y del cumplimiento que cada uno tenga de sus responsabilidades y obligaciones establecidas en los contratos”.

“Por suerte nuestro mercado está bastante humanizado, a diferencia de Capital Federal. Pero creo que sería una buena opción para el momento de crisis general que estamos viviendo dejar el libre acuerdo entre las partes. Lo que necesitamos son políticas de Estado más estables, y dirigentes que piensen en la unidad del pueblo”, concluyó.

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