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Hay plena ocupación de locales céntricos y se fortalecen los polos comerciales barriales

Nuevas formas de consumo surgidas en la pospandemia llevaron a pymes y a grandes cadenas a repensar estrategias de venta. Crecen polos comerciales barriales.

Domingo 31 de Julio de 2022

El mercado inmobiliario que opera con el sector comercial en Paraná comenzó a registrar importantes cambios durante la pandemia de Covid-19 que obedecen a la dinámica de la oferta y de la demanda. Cada vez más pequeños y medianos comerciantes dejaron de alquilar en zonas céntricas para establecerse en polos comerciales ubicados en diferentes barrios. Ello demuestra que se está dando un fuerte proceso de migración interna favorecido por las condiciones económicas y de infraestructura que ofrecen algunas zonas de Paraná.

El microcentro, así como también los negocios ubicados en sus calles transversales y las paralelas, está mostrando un fenómeno que merece ser analizado. Según un relevamiento realizado por la inmobiliaria Hojman, de un total de 716 locales (ubicados en peatonal, calles transversales y las paralelas), solamente 63 se encuentran desocupados, lo que representa un 8,88%. Vale decir que este sondeo se llevó a cabo a fines de junio, cuando la ocupación de locales comerciales era casi plena.

En cierto modo es un fenómeno que se aceleró en la etapa pospandemia, porque mientras que en el microcentro aquellos comerciantes que decidieron mudarse para trasladarse a polos comerciales barriales, dejaron lugares cautivos que fueron ocupados en forma inmediata.

El boom de zona sur

La zona sur de Paraná está viviendo un crecimiento comercial y demográfico exponencial, que se potenció durante la emergencia sanitaria por el Covid-19. Son varios los factores que explican el gran interés de algunas empresas locales por instalar sucursales en avenida de las Américas, el centro comercial a cielo abierto de mayor expansión en la ciudad.

“Respecto a locales comerciales en la zona de avenida de las Américas, se ha puesto muy comercial, desde su intersección con calle Paracao, hay un negocio frente a otro. Uno pasa de noche y se observan todas las luces prendidas. Es impresionante la cantidad de negocios. Hay muchos negocios que estaban en el centro que se cerraron en la época de pandemia y que se vinieron para esta zona, porque pagan la mitad del alquiler respecto del valor que pagaban en el centro”, afirma Oscar Castillo, titular de Líder Inmobiliaria.

El boom comercial no solamente se limita a avenida de las Américas, sino que es posible advertirlo en avenida Ramírez al sur y Juan Báez, arterias donde se fueron instalando unidades de negocios que en pocas cuadras concentran una amplia diversidad de rubros. Castillo, conocedor como pocos de la zona, ilustra cómo se está comportando el mercado inmobiliario: “Todos los negocios que se abren se ocupan, no hay un solo local vacío”.

Si bien podría pensarse que la inestabilidad económica del país es un condicionante, el corredor sostuvo que los comerciantes que alquilan se muestran optimistas. “He estado hablando con comerciantes que tienen venta de ropa y me han dicho que venden mucho más que antes, porque bajaron los precios, porque pago la mitad del alquiler. Venden mucho más”, contó en diálogo con UNO.

La diferencia del valor para alquilar un local dista mucho de lo que puede llegar a costar en el centro. El precio de un alquiler puede estar “arrancando en 20.000 pesos, mientras que lo más caros pueden oscilar entre 60.000 y 80.000 pesos. Local que se abre se alquila en el momento. Hay tres locales que se están haciendo en avenida de las Américas, porque hay gente que se ha dado cuenta que es un buen rubro. Se están haciendo expresamente locales. Hay mucha demanda. Si pones un cartel, ya al otro día tenés gente preguntando”, graficó.

La expansión demográfica de la zona sur no es variable menor, y es un aspecto que tienen muy en cuenta los potenciales inversores, ya sea aquellos que deciden construir o los que luego alquilan esas propiedades. “Esta zona fue la que más ha crecido en Paraná, ya que en el último padrón para las elecciones en esta zona se calculó que había aproximadamente 25.000 habitantes”, observó Castillo. También puso en valor dos hechos que potenciaron aún más el mercado inmobiliario: en primer término la obra del acceso sur, lo que favorece la conexión con otros puntos de la ciudad e inclusive el corredor con la localidad de Oro Verde. Y a eso hay que sumarle la inauguración del barrio Procrear II en calle General Espejo, el polo sanitario que constituye el hospital de la Baxada y la obra del futuro campos de la Universidad Autónoma de Entre Ríos (Uader).

La realidad es que la transformación social de la zona sur comprende a los barrios Santa Lucía, Paracao, Procrear II, Leopoldo Lugones, a la que se suman obras de nuevos barrios en pleno proceso de ejecución.

Castillo precisó que cuando llega el momento de renovar el contrato de alquiler de locales comerciales no ha tenido dificultades para llegar a un acuerdo. “La gente se ha acostumbrado, le avisás con tiempo y nos dicen que van a seguir. Porque saben que no se pueden ir a otro lado. De irse a otro lado tienen que empezar de nuevo con todos los gastos, entre los cuales se incluyen la mudanza”, reconoció.

Por último observó que esta dinámica comercial expuso nuevas formas de consumo: muchas personas llegan a comprar desde aldeas cercanas del departamento Diamante, porque quiere evitar trasladarse a la zona céntrica de Paraná. “Tenés tapicerías, vidrierias, locales de comida con envío a domicilio, hasta hipermercados”, reseñó el entrevistado.

Plena ocupación

En la peatonal San Martín actualmente solamente hay cuatro locales comerciales desocupados, de acuerdo a un reciente relevamiento realizado por la inmobiliaria Hojman. El titular de la firma, Saúl Hojman, recordó que las expectativas pospandemia del comercio minorista e inclusive de las grandes cadenas, eran más ambiciosas. Hojman es palabra autorizada en negocios inmobiliarios y uno de los operadores con más experiencia en el microcentro de Paraná, por eso su diagnóstico está ajustado a la realidad. “Hay plena ocupación de locales, pero el tema de las ventas no acompaña. Con los comerciantes que he hablado en su mayoría se quejan y no estoy hablando del mes de julio, que estuvo marcado por la inestabilidad política. Hablo hasta antes de la renuncia del ministro de Economía (Martín Guzmán)”, advirtió.

El alto índice de ocupación de locales comerciales en el microcentro y en calles adyacentes que también condensan un flujo importante de circulación de peatones, presenta algunas características que merecen ser analizadas. Muchos de los negocios que abrieron sus puertas tienen nuevos dueños, lo que actualmente representa un 12% del total. “Son muy pocos los locales que se fueron por la pandemia”, aclaró Hojman.

Si bien reconoció el fortalecimiento de los negocios barriales, Hojman consideró que no ha mutado la modalidad de consumo del paranaense. “Los compradores se plantean venir a la peatonal como un paseo, si bien se fortaleció el negocio de cercanía las grandes cadenas siguen buscando la peatonal. De hecho tenemos dos o tres cadenas que quieren alquilar en la peatonal y no hay lugar. Hay gente que en este momento se instalaría en esta zona. La peatonal de Paraná es muy chica”, ilustró.

Uno de los momentos quizás más cruciales es cuando se debe renovar el contrato de alquiler, pero más allá que surgen lógicas diferencias, el corredor inmobiliario explicó que generalmente se llega a un acuerdo. “Los propietarios son conscientes y es algo que le hace bajar la rentabilidad al propietario” puntualizó.

Alquilar una propiedad con fines comerciales, que posea una superficie aproximada de 250 metros, puede estar costando alrededor de 330.000 pesos. Al respecto Hojman acotó: “Depende el rubro, hay rubros que lo pueden bancar y entonces los pagan. Hubo una época en que las tiendas de teléfonos celulares marcaron una pauta de un techo que era altísimo, y eso influyó para que todas la propiedas aumentaran. Hoy las telefónicas se han retirado y no está esa demanda”.

Nuevos centros comerciales

Desde mediados de 2021 se ha incrementado de la demanda de alquileres en la zona del barrio Gazzano, que incluye a corredores viales como calle Provincias Unidas, Santos Domínguez y Garrigó. “Esto también impacta en la venta de terrenos para la construcción de locales comerciales”, aseguró a UNO el operador inmobiliario.

“Se pueden observar muchas firmas importantes que están en el centro y que han optado por abrir sucursales fuera de los bulevares”, mencionó el representante de la firma Osides Mayor.

Al momento de sondear en los factores que impulsan este fenómeno sostuvo: “Tanto barrios como Gazzano, San Agustín y Paracao han crecido notablemente y se van formando centros comerciales donde prácticamente se encuentran todos los negocios que tiene presencia en el centro. A veces por la comodidad la gente prefiere comprar en el barrio y dejan de ir al centro”.

Luego enumeró algunas de las variables que contribuyeron al fortalecimiento de polos comerciales barriales. “Está el otro factor de los precios excesivos de los alquileres de locales céntricos: el impacto mayor lo tienen los locales medianos a chicos que son los que más sufren los incrementos y debido a la caída de la economía se les hace insostenible pagar los alquileres. Por eso optan por irse al barrio que son más económicos y se trabaja más tranquilo respecto a que cuando hay paros de colectivos, cortes de la calles. Esos días en los lugares céntricos prácticamente no tienen ventas y en los barrios eso no pasa” aportó Mayor.

En ese marco habló de una venta que concretó su inmobiliaria. “Se vendió un lote sobre una avenida, le pregunté al comprador porque optó por invertir en un lote fuera de la zona donde tienen sus negocios desde hace tanto años y siempre le ha ido bien. Me respondió que antes de hacer la inversión estudió mucho la zona e hizo realizar con gente idónea un estudio de mercado el cual le había dado muy satisfactoria y eso lo impulso a invertir en la zona”.

Rebecchi sobre el mercado: “Está todo alquilado”

Abelardo Rebecchi lleva 30 años trabajando en el negocio inmobiliario. En representación de Tacuaras Inmobiliaria habló sobre la realidad del mercado y sus viscitudes en un momento de fuerte inestabilidad económica y política”.

“Hace muy poco que en el sector comercial se comenzó a demandar alquileres, porque se ha perdido mucho la credibilidad en el país. Y todos los gastos fijos que requiere la habilitación de un negocio es enorme. Es un palo en la rueda para poder hacer cosas nuevas. No es mucha la gente que está buscando alquilar locales comerciales. No hay tanta demanda y tampoco hay mucha oferta, porque en gran medida está todo alquilado”, subrayó.

Consultado por el precio quepuede rondar un alquiler fuera de bulevares sostuvo: “Un local relativamente chico, de 6 metros por 15 metros, anda en los 30.000 pesos. Los de mayor superficie son todos más caros”. Mientras que en el centro esos valores se multiplican, teniendo en cuenta que “no se consigue nada por menos de 80.000 pesos, si es algo muy chico. En la semipeatonal podés conseguir ese precio, pero en la peatonal tenés locales que van desde los 80.000 pesos hasta los 700.000 pesos”.

Después planteó las ventajas que tiene el hecho de alquilar un local céntrico porque “el costo del alquiler lo amortizás en un tercio de tiempo. Se recupera mucho más rápida la inversión en un local en el microcentro. En los lugares de alta densidad de peatones, por el volumen de gente, se amortiza mucho más rápido que fuera de bulevares”.

A su vez reconoció el alto costo que tiene el precio del alquiler y dijo que siempre recomienda a los inquilinos que cuando se debe renovar el contrato “que lo piensen y hagan un esfuerzo”.

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