La Ley de Alquileres N° 27.551 entró en vigencia el 30 de junio de 2020. Uno de los cambios más importantes que trajo esta norma fue la duración de los contratos en el caso de las viviendas: desde entonces duran tres años y a partir del 1° de julio empezarán a vencer los primeros que se firmaron con estas condiciones.
La controvertida ley de alquileres cumplirá tres años
Desde el 30 de junio van a vencer los primeros contratos firmados bajo la actual ley de alquileres, y se prevén fuertes aumentos al renovar
Por Vanesa Erbes
13 de mayo 2023 · 07:21hs
Juan Manuel Hernández/ UNO
Es difícil encontrar hoy un departamento para alquilar
Otro de los puntos controversiales fue el de establecer un aumento anual de la renta, que se calcula en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE). Hoy este incremento se ubica en el 97,51%, por lo que un inquilino que venía pagando 30.000 pesos, por ejemplo, al cumplirse un nuevo año pasará abonar 59.254 pesos.
Al negociar un nuevo contrato, una vez vencido el actual, el propietario podrá establecer un nuevo precio, y en este sentido la gran incógnita es a cuánto ascenderá este valor. En este contexto inflacionario la expectativa del mercado es que los nuevos contratos, en el caso de renovación, representen fuertes subas para los inquilinos.
Al respecto, José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, señaló: “Para los contratos que se firmaron y que se ajustaron de acuerdo al índice del Banco Central el aumento será muy importante, ya que además de sufrir la última actualización por la inflación, que supera el 120% anual según estimaciones de consultoras, se le sumará también la intención del locatario de recuperación del desfasaje de los dos años anteriores, con actualizaciones anuales por debajo de la inflación”.
Acerca de esta situación, María Paula Armándola, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Entre Ríos, comentó a UNO que muchos inquilinos y propietarios ya están consultando cuál podrá ser el importe de alquiler mensual del nuevo contrato: “Tanto los inquilinos como los propietarios están preguntando cómo se van a ajustar los precios a los valores de hoy”, dijo.
El grueso de los inquilinos busca renovar, habida cuenta de la profunda escasez de viviendas disponible para alquilar en el contexto actual, tanto en la zona céntrica como también aquellas fuera de bulevares. Consultada sobre la posibilidad de que el porcentaje de ajuste en el nuevo contrato sea abultado en el caso de que el locador intente recuperar algo de rentabilidad ante la inflación, opinó: “Más que recuperar, los propietarios lo que buscan es generar un ingreso en el que le cierre la ecuación: recuperar lo perdido es imposible, no hay margen, pero al menos tienen que procurar que ese ingreso que genera la renta de la propiedad alcance para cubrir los costos”.
Asimismo, dijo con cautela: “Hoy lo que se intenta es seguir con la misma lógica de lo que propone la ley, pero creo que ahora no nos va a quedar más esperar y ver en un tiempo si realmente se pueden ajustar los precios a ese mismo índice, porque hay que ver cómo responde el mercado: puede pasar que uno quiere ajustar siguiendo esa lógica de aumento y el mercado no responde, porque no le alcanza a el dinero a quien alquila”.
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Alberto Marchini Poleri, corredor inmobiliario de Paraná, coincidió en que muchos ya se están anticipando y consultan qué ocurrirá al vencer su contrato. Sobre este punto, comentó: “Preguntan constantemente. En el caso de los inquilinos, seis meses antes empiezan a preocuparse sobre lo que va a pasar, si les van a renovar el contrato, cuál va a ser el nuevo monto, cosa que lógicamente uno no le puede decir con tanta anticipación, porque este país es impredecible ya de un mes a otro”.
A su vez, analizó: “La ley de alquileres actual, como lo he sostenido desde el comienzo, no ha solucionado el problema ni de propietarios ni de inquilinos, sino por el contrario: lo ha complejizado. Más que la ley de alquileres, el gran inconveniente es desde hace tiempo el empobrecimiento de los sectores medios”.
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Sobre este punto, precisó: “Hoy el alquiler hoy no le sirve ni al propietario, al que se le va de las manos cualquier importe rápidamente, porque la rentabilidad es pésima; y al inquilino o locatario, al que le cuesta un montón juntar esa plata, producto de que la vida cotidiana se volvió carísima en la Argentina. Antes un trabajador tenía que destinar alrededor de un 30% de su ingreso para pagar el alquiler; y hoy el alquiler le insume un 60%, un 80% y en algunos casos hasta el 100% de su sueldo”.
Si bien anteriormente era una chance mudarse a una zona más alejada del centro para pagar menos, hoy ya prácticamente no es una opción, y sobre este punto, Marchini Poleri señaló: “Los valores se han incrementado aún fuera de los bulevares, y hoy un departamento de dos dormitorios en esa zona esté 80.000 pesos en promedio, dependiendo del edificio, la ubicación, el tamaño y demás. Y cuando quien alquila gana 150.000 o 200.000 pesos, tiene hijos que alimentar, es muy difícil la situación”.
Reclaman previsibilidad
Sobre la baja o nula demanda de unidades en alquiler, Marchini Poleri refirió: “Es indiscutible que sigue habiendo faltante para alquilar. Es impresionante la cantidad de alquileres que han salido del circuito. Muchos propietarios manifiestan que para tener esta rentabilidad prefieren venderlo o tenerlo un tiempo desocupado y esperar a ver qué puede suceder”.
“Se habló en su momento que iban a impulsar una nueva ley de alquileres, que iban a modificar la existente, y el tema se ha dormido en las Cámaras de Diputados y de Senadores y seguimos dando vueltas sobre lo mismo”, lamentó.
En este sentido, reflexionó: “Lo que se pide es más flexibilidad. Si uno es propietario de un inmueble al que hoy lo alquila en 80.000 pesos, con una inflación promedio del 7% en los primeros seis meses ya se pierde más del 50% del valor adquisitivo de ese dinero. Y si hay que esperar un año para actualizarlo, afecta tanto al locador como al locatario, al que hoy prácticamente se le va al doble el alquiler”.
En tanto, Paula Armándola concluyó: “Es necesario poder darle previsibilidad a la gente, tanto al propietario como al inquilino, porque esta situación genera gran incertidumbre. Sobre todo considerando que cada 12 meses hay que aumentar el valor del alquiler y las partes se enteran recién 15 días antes cuánto es el porcentaje. Esto constantemente causa una sensación de malestar, al no saber qué va a pasar y no saber qué hacer”.