¿Adónde están las viviendas para alquilar?

Faltan viviendas en arriendo y sobran en venta. Inquilinos e inmobiliarias se disputan la ley de Alquileres. Proponen cobrar a inmuebles "ociosos".
2 de abril 2023 · 07:40hs

El comienzo de este año los distintos actores que participan del mercado inmobiliario comprobaron cómo se arraigó un fenómeno que no es nuevo en términos históricos pero sí se hace cada vez más notorio: no hay viviendas para alquilar, sean casas o departamentos. La realidad se palpa en Paraná y otras ciudades de Entre Ríos pero se vive en todo el país. Inquilinos peregrinan entre inmobiliarias y consultan a diario (y varias veces al día) los clasificados en busca de rentistas particulares que les ofrezcan dónde vivir, sin encontrarlos.

Las empresas de corredores arman largas listas de espera para avisar a los interesados cuando se desocupe algún domicilio. Los agentes se pasan clientes y consultas entre ellos sin hallar un techo para ofrecer. Mientras tanto, la ley de la oferta y la demanda (que funciona mientras no haya otras leyes que la limiten) hace lo suyo: los precios se disparan y quienes consiguen dónde alquilar tienen que resignar enormes porciones de sus ingresos para pagar el mes, sin contar todos los otros gastos que conlleva entrar.

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Distintos sectores que intervienen en el rubro coinciden en el diagnóstico –la caída de la oferta– y en que la faltante se agudizó a partir de la vigencia de la ley de Alquileres, que regula este mercado (o debería hacerlo) desde 2020. Inmobiliarias e inquilinos se diferencian al momento de explicar porqué sucede la escasez. Mientras que los corredores culpan a la ley de arriendos, porque intervino en un mercado que no la necesitaba, los inquilinos advierten por maniobras de especulación de sectores económicos que concentran el mercado y “secaron la plaza” para burlar los controles de la ley y buscar la máxima ganancia por el lado de la venta o el alquiler temporario.

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Sin alquileres en el mercado

Jonatan Villanueva es estudiante y referente de Inquilinos Agrupados de Entre Ríos. En diálogo con UNO ratifica: “Es común y reciente que quienes vivimos alquilando no encontremos dónde mudarnos. La baja disponibilidad de viviendas en alquiler la venimos denunciando desde nuestra concepción como organización”. Y considera que desde la sanción de la Ley de Alquileres “se dio una suerte de golpe de mercado. Los propietarios e inmobiliarias dicen que no conviene poner en alquiler, ya que no es redituable, y han puesto más inmuebles en venta”.

Gervasio Muñoz es presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y ofrece un panorama a nivel país, aunque especialmente del Área Metropolitana de Buenos Aires, que es donde la población argentina vive más concentrada y se notan más las tensiones entre los que tienen y cobran y los que no poseen y pagan. El referente del sector no ve tanta falta de oferta de inmuebles. “Hay cada vez más, pero es cada vez más difícil cumplir requisitos para entrar y pagar el alquiler”, aclara.

En declaraciones a UNO, Muñoz asegura que “sectores concentrados de la economía construyen para dolarizar los pesos” y los diferencia de los propietarios de clase media que suman una renta modesta para llegar a mejores condiciones de vida. “Una señora que vive en su casa y tiene un monoambiente por el que cobra 40.000 pesos por mes de alquiler, y con eso vive mejor, no va a dejar su departamento vacío por la ley de Alquileres y dejar de percibir ese ingreso. El retiro masivo de inmuebles en alquiler sí sucede con propietarios que tienen 10, 15 o 20 viviendas y no aceptan cobrar 50.000 pesos por mes”.

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Para el dirigente inquilino “el problema es un modelo de Estado que no interviene en absolutamente nada con políticas para proteger el alquiler de viviendas”. Cuestiona, asimismo, que los gobiernos nacional, provinciales y municipales abandonaron el control del cumplimiento de la nueva ley, que por lo tanto perdió las ventajas que el inquilinato esperaba.

Paula Armándola, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Entre Ríos, confirma a UNO que en los últimos años “ha aumentado la demanda, se ha reducido la oferta y crecido la brecha” entre ambas. A diferencia de los inquilinos, la referente del CCPIER asegura que el problema es la última legislación.

“El alquiler de viviendas cayó en Paraná y toda la República Argentina desde la sanción de la ley, porque extiende el plazo de contratos de 24 a 36 meses y eso reduce la renovación. Por el lado del propietario, el alquiler está en su peor momento de renta. Se le congela su ingreso durante 12 meses y no se pueden satisfacer las mismas necesidades en el mes 1 que en el 11. Los corredores inmobiliarios también nos vemos perjudicados, porque cobramos cuando logramos unir oferta y demanda. Y el inquilino también pierde, porque su sueldo no sube a la par de los precios”, advierte.

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Armándola descarta que la falta de casas y departamentos para alquiler familiar o estudiantil se deba a que sus propietarios hayan escapado de los alcances de la ley de Alquileres para volcarse al mercado del arriendo temporal o turístico. “El problema del alquiler temporario es de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que es otro mercado. Es la séptima ciudad más grande del mundo, no podemos compararnos. Acá no existe como fenómeno”, explica.

Armándola, en tanto, evalúa que hay un “déficit habitacional histórico en la Argentina” y que el actual contexto macroeconómico “no estimula el desarrollo de unidades habitacionales al ritmo que necesita la demanda que hay”. Y aclara que el retiro de inmuebles de alquiler para venderlos no le soluciona al propietario las desventajas que, según la dirigente, le acarrea la ley que sancionó el Congreso en 2020. “Tampoco hay venta porque no hay liquidez de dinero en la calle”, ilustra la presidenta del Colegio entrerriano.

LEER MÁS: Alquilar un departamento es una odisea ante la escasa oferta

Contra las viviendas vacías

Como ya informó UNO, el 23 de marzo ingresó a la Cámara de Diputados de Entre Ríos un proyecto de ley que modifica el Código Fiscal de la Provincia y agrega un 30% al impuesto inmobiliario urbano al inmueble considerado “ocioso”. Regiría exclusivamente en las ciudades. ¿Cómo define la iniciativa legislativa a ese tipo de casas? Son las que no cumplan la “condición comprobada de estar ocupada como vivienda familiar, actividad productiva o rentista, o cedida en uso u ocupación a una organización sin fines de lucro reconocida legalmente”.

De aprobarse, solamente deberían pagar ese 30% extra del inmobiliario urbano los ciudadanos que posean “cuatro o más propiedades urbanas edificadas, tanto dentro como fuera en la Provincia”.

Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios, Paula Armándola rechaza que una ley así contribuya a paliar el déficit de casas y departamentos para arrendar en la provincia. “Coincidimos en el diagnóstico de la falta de viviendas para alquiler y que faltan políticas de estímulo para que cada quien consiga su vivienda. Hay que incentivar la producción de bienes inmuebles y que las pocas propiedades que se hayan sacado vuelvan al alquiler”, sugiere la titular del CCPIER.

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En síntesis, califica la ley como “un desestímulo” y justifica el rechazo: “Complejiza con trámites el día a día, incluso para la gente que tenga seis u ocho propiedades para la renta. Porque tendría que laburar para demostrar que no las tiene ociosas y, así, no pagar más impuestos. Capaz le conviene ponerla en la timba financiera y ganar más plata”, ironiza la corredora.

Como contrapropuesta, Armándola explica la lógica del sector inmobiliario: “Tenemos alguien que construya y alguien que habite. Nos faltan las reglas de juego en el medio para el partido que todos queremos jugar. La pregunta es: si tengo una persona que tiene para construir 100 unidades y tengo 100 personas que quieren alquilar, ¿por qué la limito a que construya solamente cuatro, y si supera esa cantidad su ecuación deja de ser rentable?”.

Jonatan Villanueva, de Inquilinos Agrupados de Entre Ríos, en cambio, valoró la iniciativa del oficialismo. “Estamos contentos porque hayan escuchado nuestras propuestas y que sigan encaminados con lo planteado por la Ley de Alquileres y con lo que se hace en el mundo respecto a los problemas habitacionales” (ver recuadro aparte).

Gervasio Muñoz, desde la Federación Nacional de Inquilinos, pondera el intento entrerriano pero lo matiza y modera el optimismo. “Es un buen gesto. No creo mucho en la operatividad de un proyecto de estas características, porque los propios propietarios tendrían que informar si tienen su propiedad en alquiler o no. La Provincia sabe qué viviendas están vacías y cuáles no, a través de las empresas y cooperativas de electricidad, por el nivel de consumo. Podría empezar a correr una multa progresiva sobre aquellas ociosas y esas viviendas entrarán al mercado enseguida”.

“De todas formas”, opina el referente inquilino, “está bien que se empiece a plantear el problema, que va a ser cada vez más grave. Lo más importante es salir de la farsa de que todo se soluciona liberando la oferta y la demanda, sino que el Estado tiene que intervenir. La ley de Alquileres demostró que si el Gobierno no se hace cargo, no hay legislación que mejore la situación”.

Si el proyecto no se cajonea, el debate continuará en la Cámara de Diputados. Debería ser una entre muchas medidas para avanzar sobre un problema -el acceso a la vivienda- que en Entre Ríos padecen unas 128.000 familias, según la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC. Una carencia que excede largamente los conflictos en torno a los alquileres y que no han podido resolver hasta ahora las políticas públicas locales y nacionales, y mucho menos “el mercado” en solitario y desregulado.

LEER MÁS: En Entre Ríos hacen falta 128.622 nuevas casas

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