Ley de Propiedad Privada: cómo serán los desalojos exprés y qué cambia para los alquileres

Este jueves, el Senado dio media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, un proyecto impulsado por el oficialismo que modifica las reglas para desalojos, contratos de alquiler, expropiaciones y regularización dominial.

La iniciativa ahora debe pasar por la Cámara de Diputados. Si obtiene la aprobación, establecerá un nuevo esquema para recuperar inmuebles urbanos y rurales, con procedimientos judiciales más rápidos y herramientas específicas para determinados casos.

Uno de los principales cambios se concentra en los desalojos. El proyecto establece que estas acciones tramiten mediante un juicio sumarísimo, que alcanza tanto a inmuebles urbanos como rurales.

Sin embargo, el proyecto no habilita a los propietarios a desalojar por cuenta propia a inquilinos u ocupantes. La intervención judicial continuará como requisito y será un juez quien determine la restitución del inmueble.

Cómo funcionarán los desalojos exprés

El proyecto contempla la posibilidad de una entrega anticipada del inmueble en determinadas situaciones.

Cuando la demanda se dirija contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la restitución inmediata si considera verosímil el derecho invocado por el propietario y el demandante presenta una caución juratoria.

La medida podrá solicitarse después de la notificación de la demanda. El juez deberá resolver el pedido dentro de los cinco días y el proceso continuará aunque la propiedad se haya entregado de manera anticipada.

La caución juratoria implica que quien solicita la medida asume el compromiso legal de responder por los daños que pudiera ocasionar si posteriormente se determina que no tenía derecho a obtener la restitución.

El proyecto también contempla la desocupación anticipada por falta de pago o vencimiento del contrato, bajo las condiciones previstas por las partes y mediante caución juratoria.

Para evitar pedidos indebidos, la iniciativa establece una sanción para el propietario que oculte información relevante, como pagos realizados por el inquilino o la existencia de un contrato distinto. En esos casos, el juez podrá imponer una multa de hasta diez veces el último alquiler a favor de la contraparte.

Por otro lado, la iniciativa modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial para establecer el procedimiento sumarísimo en las acciones de desalojo.

Según detalla, el proyecto amplía la legitimación activa. Esto significa que no solo el propietario podrá iniciar una acción: también podrá hacerlo quien invoque un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble.

En los procesos de desalojo que tengan como causa específica la falta de pago o el vencimiento del contrato, el proyecto limita los medios de prueba a la documental y la pericial.

De esta manera, dentro del expediente tendrán especial relevancia elementos como el contrato de alquiler, los comprobantes de pago, las intimaciones y los informes periciales.

Qué cambia para los inquilinos que deben alquileres

En los contratos de alquiler de vivienda, el propietario deberá realizar una intimación fehaciente de pago antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago.

El plazo mínimo será de 10 días corridos desde la recepción de la notificación. El propietario deberá indicar el lugar de pago correspondiente.

Este punto marca una diferencia con la versión original del proyecto que había enviado el Poder Ejecutivo, que contemplaba reducir ese plazo a tres días.

Si el inquilino no regulariza la deuda una vez vencido ese período, el propietario podrá iniciar la acción judicial de desalojo mediante el procedimiento sumarísimo.

Ley de Propiedad Privada: cómo serán los desalojos exprés y qué cambia para los alquileres

Cómo serán las notificaciones de los desalojos

La iniciativa incorpora nuevas alternativas para notificar a las partes. Si el contrato establece un domicilio electrónico, este podrá utilizarse para comunicar tanto la demanda como la intimación de pago.

Cuando no exista un domicilio especial, la notificación podrá realizarse en el propio inmueble que será objeto del desalojo o en el domicilio electrónico constituido.

El proyecto también establece reglas específicas para el trabajo del notificador. Este podrá identificar el inmueble por distintos medios, incluso mediante fotografías, y solicitar el auxilio de la fuerza pública cuando resulte necesario.

Además, deberá identificar a los ocupantes, consultar cuál es su relación con el demandado y dejar constancia de esa información.

La notificación en el inmueble deberá alcanzar a todas las personas presentes, aunque no hayan sido denunciadas en la demanda.

Reconocimiento judicial y uso de la fuerza pública

El proyecto incorpora un reconocimiento judicial temprano para determinados casos. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera providencia.

La medida busca identificar a quienes ocupan el inmueble, con sus datos personales y la intervención del Defensor Oficial.

En la etapa de lanzamiento, el mandamiento podrá autorizar expresamente el uso de la fuerza pública y el allanamiento. También podrá habilitar la apertura de cerraduras, incluso cuando el inmueble aparente estar desocupado.

El oficial de Justicia podrá designar, además, un depositario para los bienes muebles que encuentre dentro de la propiedad.

El proyecto establece un procedimiento especial cuando en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.

Antes de ejecutar el lanzamiento, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes y al Ministerio Público Tutelar.

Además, deberá otorgar un plazo de hasta diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria.

En estos casos, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no existan terceros de buena fe. El juez también podrá exigir una fianza para garantizar eventuales daños.

Qué otras modificaciones incluye la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada

El proyecto no se limita al régimen de desalojos y alquileres. También incorpora cambios en materia de expropiaciones.

Entre otras modificaciones, establece que la declaración de utilidad pública deberá contar con una justificación específica y restrictiva. Además, fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización.

La iniciativa también dispone que el Estado no podrá transferir el dominio de un inmueble sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.

Otro de los cambios apunta a los registros inmobiliarios. El proyecto habilita el uso de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país.

A su vez, actualiza la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.