Alquileres
Jueves 04 de Octubre de 2018

Propietarios de inmuebles resignan rentabilidad para poder alquilar

En viviendas se aplica un aumento del 30% anual, un porcentaje por debajo de la proyección inflacionaria y de la suba del valor de los inmuebles

Las escaladas del dólar de los últimos meses y la curva inflacionaria ascendente impactaron en el valor de los inmuebles, en muchos casos descolocando al mercado inmobiliario y obligándolo a readaptarse a las condiciones actuales. En este marco, quienes cuentan con un departamento o casa para alquilar se ven imposibilitados de elevar los costos en la misma proporción, ya que el juego de la oferta y la demanda establece también un límite al momento de fijar un precio.
Cuando se trata de una vivienda, por lo general la mayor parte de los inquilinos son trabajadores que cobran un salario, ya que son quienes perciben un ingreso mensual promedio con poca o nula capacidad de ahorro y no tienen posibilidad de adquirir una casa propia si no cuentan con la suerte de ser adjudicatarios de un plan habitacional, opción que se reduce ante la alta demanda de un hogar de parte de numerosas familias que atraviesan esta necesidad.
Quien está obligado a alquilar, habitualmente suele tener un ingreso fijo, que se ajusta periódicamente en base a las paritarias. Sin embargo, los aumentos de sueldo en los últimos meses quedaron muy por debajo de la inflación, y los expertos en el tema hablan de una pérdida del poder adquisitivo de al menos 10 puntos.
Si bien es variable y hay casos en los que se logra consensuar entre las partes, en promedio los aumentos de los alquileres rondan el 30% anual, ya sea para un contrato nuevo o para renovar los que se vencen. Es un porcentaje que se sostiene desde hace algunos años y que no se modificó en la actualidad, aún cuando la inflación proyectada oscila el 42% y el 45%. Sobre este punto, las inmobiliarias admiten que los vaivenes del mercado generan una pérdida de rentabilidad, pero aceptan que es la opción viable para poder seguir alquilando.
Roberto Ruiz, quien trabaja en el rubro inmobiliario en Paraná desde hace 41 años, analizó la situación y comentó a UNO: "El tema locaciones es complicado. Nos encontramos que tanto el locador como el locatario de alguna manera y a través de los años se han visto perjudicados. Cuando empecé a trabajar en esta actividad el retorno para el propietario era el equivalente al 1% del valor de su inmueble, y si hoy si logramos un 0,30%, el propietario se tiene que quedar conforme".
A su vez, señaló: "Está pasando que con el 0,30% o el 0,40%, que es lo que estamos logrando en una locación en muchos casos, al inquilino le resulta difícil de pagar, por eso digo que es un perjuicio recíproco".
Si bien aclaró que por ley no se permite indexar los valores durante la vigencia del contrato, que en los casos de las viviendas es de dos años, existe un acuerdo entre las partes entendiendo que la inflación es parte de la economía actual del país, y se celebra un convenio en cuotas que se incrementan después de un período de tiempo, que según el criterio del dueño del inmueble puede ser cada seis meses o cada año. "Se divide en cuotas y se pacta un aumento cada seis o cada 12 meses. Estamos operando con un 30% por año", indicó Ruiz, y comentó que si el ajuste es cada seis meses, se sube el precio mensual en un 12,5%, aunque admitió que hay locadores que hacen un ajuste semestral del 15%.
Darío, referente de una inmobiliaria de calle Tucumán al 300, coincidió en que una suba del 30% por año es un monto razonable, y que en la mayoría de los casos se trata de que el propietario comprenda la situación, aún cuando ese porcentaje está por debajo de la inflación e incluso del incremento del valor del inmueble que ofrece en alquiler. "Se les explica que no pueden subir en la misma proporción, y les decimos que es mejor que tengan la casa ocupada y no que estén dos o tres meses sin alquilar", expresó.
Por su parte, José María Armándola, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos y empresario del sector, comentó: "En cuanto al valor de los alquileres de viviendas, que es lo que normalmente le preocupa a la gente y sobre todo a las familias sin casa propia, lo que nosotros y la mayoría de las inmobiliarias procuramos es ir haciendo una negociación con cada uno de los propietarios y los locatarios de acuerdo a los ingresos que tenga el inquilino y según las paritarias, que este año es de público conocimiento que no están acompañando la inflación".
"Considerando estas variables, los alquileres este año han tenido una caída en su rentabilidad, que eso no quiere decir que no le cueste pagar al inquilino, ya que los sueldos están retraídos", evaluó, y explicó: "La renta, de acuerdo a la inversión que hizo un propietario, se va cada vez más abajo, pero creemos que es lo que pasa hoy en día y se trata de un momento de transición".
Respecto a los plazos en que se actualiza el monto que cada locatario debe pagar, sostuvo: "Lo que recomendamos es ajustar cada año en el caso de la vivienda familiar, ya que de un año a otro hay una variación en los ingresos, y cada seis meses uno se puede encontrar con que a la gente todavía no le han ajustado su salario. Además, para manejarnos con un poco más de calma y de comprensión hacia el inquilino, lo mejor es ir ajustando de año a año".

Locales comerciales
En un contexto en el que el sector comercial es uno de los más castigados por el modelo económico vigente y muchos negocios incluso han cerrado sus puertas en los últimos meses, el alquiler de los locales también se ve afectado.
No obstante, Armándola indicó: "En los alquileres de locales comerciales la demanda es muy prudente en estos momentos, pero en los lugares más importantes no se ven espacios vacíos. En la Peatonal, por ejemplo, se cobra más porque es donde se vende más, ya que por ahí camina todo Paraná y no se puede comparar con otra calle de tránsito normal o barrial, por eso los comerciantes tratan de no irse a otro lado".
En este sentido, manifestó: "Si bien en la Peatonal de Paraná hay uno o dos locales que no están alquilados, es lo normal por el recambio que se va dando, e incluso se advierte que están haciendo arreglos para reabrir. En cambio, en 2001 y en 2002, la Peatonal tenía 40 locales desocupados por una crisis que fue brutal".
Asimismo, sostuvo: "Hoy en los mejores lugares la gente trata de quedarse y creo que hace muy bien, porque ya se ha posicionado bien en ese local y recomiendo tratar de aguantar hasta que venga un momento mejor".
Por otra parte, opinó: "En los locales situados en los barrios sí hay que adecuar los valores, para que la gente se pueda quedar. Ahora, en el caso de un local por el que se paga fuera del centro 5.000, 6.000 o 10.000 pesos, si el locatario no puede afrontar el alquiler, menos podrá pagar un empleado, lo que significa que el rubro que está explotando no es rentable, o lo calculó mal o el momento lo está castigando. En un buen período de la economía un rubro mal calculado igual zafa, pero en momentos como este, si el comerciante no hizo la planificación que debía estas cosas se notan mucho más".
En referencia a los incrementos periódicos que se aplican en los contratos de alquiler de los locales comerciales, sostuvo que suelen ser muy variables, de acuerdo al lugar y otros factores. "Si bien hay preocupación de parte de los propietarios por la pérdida de rentabilidad, al menos en nuestros clientes hemos encontrado que son muy razonables, sobre todo con el buen inquilino", aseguró.

Oferta y demanda
Si bien hay propietarios de locales que sostienen que teniendo un negocio en la Peatonal el volumen de venta se quintuplica, referentes del sector comercial se quejan habitualmente de los valores que se piden y de los ajusten constantes que se aplican.
En base a su experiencia profesional, Roberto Ruiz opinó que en la actualidad en la capital entrerriana en las distintas zonas hay mayor oferta que demanda de locales comerciales, y reflexionó: "En este aspecto también con los valores locativos debe haber una readecuación a la realidad del país. Hay ciertos lugares que por más buena ubicación que tengan los locatarios no pueden acceder al monto de alquiler que se les exige abonar".
Sobre este punto, concluyó: "Hubo propietarios que en vez de negociar pidieron que se les devuelva el inmueble, para ver si podían lograr alquilarlo por el importe que ellos pretendían, y después les pasó que estuvieron meses con los locales desocupados, con la consiguiente pérdida que eso implica".

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