El 30 de junio de 2020 se sancionó a nivel nacional la Ley de Alquileres, Nº 27.551, con modificaciones respecto de la normativa anterior, sobre todo en la duración de los contratos (tres años) y el incremento porcentual de los valores mensuales.

Desde 2022 esta ley se encuentra en el recinto del Congreso de la Nación a través de un proyecto presentado por el bloque opositor, de la mano de Hernán Lombardi (PRO). El proyecto propone la derogación de la ley vigente, pues “la forma de solucionar la crisis habitacional es controlar la inflación y promover la inversión en viviendas para alquiler”. Además, busca que se restituyan los artículos del Código Civil y Comercial que regían esta actividad y establecían incrementos escalonados con acuerdo entre las partes.

La senadora Guadalupe Tagliaferri, del mismo bloque de legisladores, afirmó que la derogación “no resuelve el problema del aumento de los precios, al menos permite revertir los efectos nocivos de los incrementos, que se deben a la falta de previsibilidad para ambas partes por la disminución de la oferta de alquileres y el aumento generalizado de los precios”.

El proyecto será tratado en la sesión del 23 de agosto y necesita la aprobación de 129 legisladores para derogarla ley.

Hasta el momento la normativa está en pugna, pero sin ningún cambio concreto.

Aumentos desde agosto

Según la ley vigemte, los contratos que a fines de este mes deban hacer la actualización anual del valor del alquileres enfrentarán un aumento del 110%, el máximo registrado desde que rige la normativa.

Esta cifra es determinada por el Índice de Contratos de Locación (ICL), el indicador elaborado por el Banco Central que para su cálculo considera, en partes iguales la inflación y los salarios.

Tal como señala Ámbito Financiero, la situación varía de acuerdo a la quincena en la que se renueva el año de contrato. Concretamente, aquellos que debieron hacerlo en los primeros 15 días de julio, afrontarán un ajuste del 108%, mientras que para aquellos que renueven del 15 en adelante, el índice será del 110%.

De esta manera, por ejemplo, un inquilino que paga 50.000 pesos mensuales por un departamento, pasará a abonar cerca de 105.000 pesos. Asimismo, aquellas propiedades por las que se paga un alquiler de 80.000 pesos por mes, empezarán a abonar 168.000 pesos. Se trata de incrementos mayores al doble de lo que fuera el pago al ingresar a la propiedad.

Los aumentos con respecto a junio de este año fueron del 9,1% en los monoambientes, un 15,4% para los espacios de dos ambientes y el 11,1% los de departamentos de tres ambientes. La agrupación de las unidades se realiza según cantidad de ambientes o cantidad de metros cuadrados de la unidad, si está disponible. Por lo tanto, los datos mensuales pueden mostrar mayor variabilidad.

El IPC, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual del 104,9% al primer día hábil de julio. Debe considerarse que en ese mismo período, el dólar oficial subió un 105,8% y muchas de las ofertas de las inmobiliarias se rigen con esta moneda.

En la provincia de Entre Ríos, el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios media entre inquilinos y propietarios. En este sentido, se sugiere que ante el incumplimiento de los contratos, se acuda a un profesional matriculado para dar solución. De la misma manera debe hacerse ante honorarios que no corresponden.

A nivel provincial, un grupo de vecinos de distintas ciudades se autoconvocó para reclamar por la vigencia de la ley nacional. Desde Inquilinos Agrupados sostuvieron, a comienzos de este año, que los incrementos en los valores de la renta deben ajustarse a la inflación. Además, cientos de usuarios de redes sociales, señalan, en los grupos destinados a los alquileres, lo oneroso que es ingresar a alquilar una propiedad, entre los gastos de sellado, honorarios y mes adelantado. Destacan, asimismo, que los requisitos no contemplan a grupos familiares grandes (piden personas sin niños ni mascotas, por ejemplo).

El caso de CABA

Entre los casos más paradigmáticos, se destaca Capital Federal.

Los precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires registraron en julio incrementos de entre 9,1% y 15,4% mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes, de acuerdo con el relevamiento difundido hoy por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

El informe señaló que los incrementos respecto de los valores de mayo fueron del 9,1% en los monoambientes, del 15,4% para los departamentos de dos ambientes y del 11,1% en los de tres ambientes, en un mes en el que la inflación nacional fue del 7,8% y la de la ciudad de Buenos Aires del 7,5%

También indicó que los aumentos acumulados en los últimos 12 meses fueron del 144,9% para los monoambientes porteños, del 150% para las unidades de dos ambientes y del 135,3% para los de tres, en un período en el que la inflación ascendió al 115,6%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos.

La entidad precisó que la media de los monoambientes ofertados en la ciudad es de 120.000 pesos, por lo que el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en julio es de 105.000 pesos alcanza para cubrir el 87,5% de un alquiler, una cobertura superior a la del 79,99% del mes anterior.

La media de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de 150.000 pesos y de los de tres ambientes 200.000, con una cobertura del salario mínimo del 70% y el 52,5%, también mayores a las de junio, cuando respectivamente la cobertura fue del 67,68% y del 48,88%.

“Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 12,6% del costo del precio de oferta de un alquiler”, agregó la entidad dirigida por el economista Andrés Asiaín.

El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual del 104,9% al primer día hábil de julio, 10,7 puntos porcentuales menos que la inflación.

El CESO destacó que “en la Ciudad de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”.

“El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses”, agregó,