Economia
Martes 19 de Abril de 2016

Detalles de los nuevos créditos hipotecarios

Las actuales líneas tienen menores requisitos ligados a ingresos salariales y una cuota mensual que ronda el 30% del ingreso total. A simple vista la opción crediticia es aceptable como alternativa al pago de un alquiler de 5.500 pesos

Matías Martínez / Economista especial para UNO
editor@uno.com.ar 


El Banco Central de la República Argentina (BCRA) dio a conocer una nueva modalidad de créditos hipotecarios con la finalidad de expandir el acceso por parte de la población que no posee a su alcance la posibilidad de obtener su vivienda. El sueño de la casa propia está presente fuertemente en la cultura argentina, pero es un anhelo que se desvanece con las posibilidades actuales, más aún teniendo en cuenta que el sistema financiero para adjudicar un préstamo hipotecario de 1 millón de pesos exige un salario de 68.000 pesos y una cuota inicial que ronda los 20.000 pesos (Ver cuadro). El nuevo sistema presenta la novedad de requisitos salariales menores (26.855 pesos) y  una cuota mensual que ronda el 30% del ingreso total (8.056 pesos). A simple vista la opción crediticia se presenta tentadora para la masa asalariada: como alternativa al pago de un alquiler que ronda los 5.500 pesos, con esgrimir un esfuerzo mensual de 2.500 pesos estaría obteniendo su vivienda propia.

Lo novedoso del sistema es el ajuste diario de la cuota en relación al Coeficiente de estabilización de Referencia (CER) que calcula el BCRA diariamente. Hablando en criollo, la cuota mensual se actualizará a la inflación; es decir, si durante un año la inflación asciende a un 40%, la cuota sería de 11.278 pesos. Para lo cual, en el caso de un asalariado, la opción sería beneficiosa siempre y cuando los sistemas de actualizaciones salariales (paritarias) cubran la inflación; he aquí donde la propuesta genera algo de incertidumbre ya que la últimas paritarias rondaron el 25%. El BCRA, previendo algunos de estos sucesos, dictaminó que cuando la brecha inflación-salarios supere el 10%, las entidades crediticias deberán extender el plazo de pago para atenuar el impacto pero, aún así, la relación incremento de sueldo e inflación despierta suspicacias.

Sistema de ahorro 

Lo que aparece como alternativa más viable para ahorrar en ladrillos, o descontar los efectos inflacionarios, es el sistema de ahorro unidad de vivienda (UVI). Actúa de la siguiente manera: el costo promedio del metro cuadrado de la construcción ronda los 14.053 pesos (al 31 de marzo), si se obtiene su milésima parte (14.053 pesos/1.000), obtenemos el valor de un UVI. Este “UVI” es como un bono o cupón que equivale a la milésima parte del valor de un metro cuadrado de la construcción. Por ejemplo, si hoy invierto 14.053 pesosestaría obteniendo 1.000 UVI; bajo un escenario posible de un incremento anual del 40% en el costo de la construcción (que es comparable con la inflación), estaría resguardando mi capital bajo el instrumento financiero que se actualizaría a 21.051 pesos. Si comparamos la inversión con un plazo fijo que ronda en un 30% anual, o las LEBAC que brillan con el 38% en el mercado, las UVI serían una buena vía de resguardo contra la inflación futura. Para los adeptos a “invertir en ladrillos” este mecanismo permitiría ir ahorrando comprando metros cuadrados de construcción hasta obtener la vivienda propia o, en su defecto, venderlos en el mercado ante la necesidad del efectivo.

Los créditos son a 15 o 20 años de plazo con una tasa anual  que ronda entre el 4% y el 7 %. Existen más de 10 bancos de primera línea adheridos a dicho sistema que ya comenzaron a operar, lo cual demuestra el interés por parte del sistema financiero en participar en la nueva línea de créditos hipotecarios. Los fondos serán para ampliación, compra o remodelación de inmuebles; y los requisitos serán establecidos por cada entidad bancaria, de modo que se aconseja visitar los portales web o las sucursales para mayor información técnica. Cabe recordar que la cantidad de bancos adeptos propiciaría una competencia en el segmento, lo que las facilidades de adjudicación estarían presentes en la oferta financiera.

Tanto el sistema de préstamos hipotecarios como el de ahorro en UVI permiten acceder a la vivienda propia o propiciar ahorros resguardando los efectos inflacionarios, pero sería recomendable ser cautos y esperar su implementación. Es decir, estamos en tiempos políticos de cuatro meses de gestación en una nueva etapa económica, la tasa de inflación ronda un 40% anual y los mercados están a la expectativa de sucesos externos como el efecto cancelatorio de la deuda con los holdouts. El efecto de las actualizaciones tarifarias ha impactado en la actividad privada en la manera prevista (merma en la actividad comercial e industrial) y, si en los meses venideros la reactivación del consumo no se hace notar en la demanda de bienes y servicios, la estabilidad de los empleos podría verse afectada en algunos sectores. Por ende, recomendaría esperar un par de meses y ver cómo se implementa la nueva propuesta de créditos hipotecarios; por el lado del sistema de ahorro UVI el panorama parece propicio para sectores sociales que disponen de un ahorro mensual y pretenden rendimientos mayores que un plazo fijo.

Desde el gobierno buscan paliar el déficit habitacional presente en grandes ciudades como Capital federal donde el nivel de alquileres ronda el 30%; a su vez, debemos tener presente al sector de la construcción como uno de los principales rubros dinamizadores de la actividad económica y el empleo en el corto plazo. En términos comparativos, el sistema Procrear utilizaba recursos de la ANSES, presentaba la particularidad de adjudicación aleatoria y no era la mejor opción por parte de la entidad de seguridad social para hacer viable en el largo plazo los fondos de sus aportantes.
 

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